주택 양도소득세 계산기

양도가·취득가·보유·거주기간으로 주택 양도소득세(1세대 1주택 고가주택, 일반, 다주택 중과)를 계산합니다.

주택 양도소득세 계산기란?

주택을 팔아 차익이 생기면 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 양도소득세를 신고해야 합니다. 1세대 1주택은 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주)하고 양도가액이 12억 원 이하면 비과세이고, 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하면서 보유·거주기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 해 줍니다. 반대로 조정대상지역 다주택자는 2026년 5월 9일로 중과 유예가 끝나 기본세율에 20~30%포인트가 더해집니다.

계산 공식

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
고가 1주택 과세 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
과세표준 = 과세 차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만 원
세액 = 과세표준 × 세율(보유 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 그 외 기본세율 6~45%)

계산 예시

10년 보유·거주한 1주택을 15억 원에 팔았고 취득가 7억 원, 필요경비 2천만 원이라면 양도차익 7억 8천만 원 중 12억 초과분 비율(3/15)인 1억 5,600만 원만 과세 대상입니다. 장기보유특별공제 80%를 빼고 기본공제 250만 원까지 빼면 과세표준은 2,870만 원, 양도소득세는 304만 5천 원(지방소득세 별도)입니다.

주의할 점

1주택 장기보유특별공제 80%를 받으려면 보유 10년·거주 10년이 모두 필요합니다. 거주 2년 미만이면 일반 공제(최대 30%)만 받습니다.
중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
취득세·중개보수·확장 공사비 등 영수증을 모아 두면 필요경비로 인정받습니다(도배·장판 등 수선비는 제외).
2026년 8월 발표된 세제개편안에 장기보유특별공제를 거주 기준으로 바꾸는 내용이 있지만, 국회를 통과해야 적용됩니다.

자주 묻는 질문

12억 원 기준은 매매가인가요, 공시가격인가요?

실제 양도가액(실거래가) 기준입니다.

일시적 2주택도 비과세가 되나요?

새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 1주택처럼 비과세 받을 수 있습니다(요건 확인 필요).

신고 기한은 언제인가요?

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 합니다.

📚 근거: 소득세법 제89조·제95조·제103조·제104조, 소득세법 시행령 제154조·제159조의4
🔗 공식 기관에서 확인하기: 홈택스
🗓 기준값 검수: 2026년 11월 · 계산 결과는 참고용입니다.